华润娱乐平台-登录首页！2022年以来，A股迟迟不见起色。但在一个全新的投资领域，上市产品竟然实现了全线上涨。

　　尽管这两天市场开始有些颓势，但把时间线只公募REITs今年全部实现了上涨，而且平均涨幅接近15%。

　　最牛的一只首创水务，从去年6月份上市以来，最高曾涨了超100%。今年以来，更是最高涨了40%。

　　由于涨势太过猛烈，多只公募REITs不得不发布公告，提示风险，甚至还有公募REITs选择了在一段时间内停牌。

　　比如首创水务就公告称，本基金以获取基础设施项目收费等稳定现金流为主要目的。随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率将显著下降。为了保护基金份额持有人的利益，富国首创水务REIT将自2022年2月9日开市起停牌，并于2022年2月10日开市起复牌。

　　简单来说，REITs就是基金找一帮投资者募集了一笔钱，专门去投资不动产，赚到钱了大家分。

　　过去，中国REITs一直带有私募性质。而这里讨论的公募基础设施REITs，是2021年中才刚刚上市的资本市场新品种，与以往投向商业地产的REITs，还是有些区别。

　　看名称就不难理解，这一产品主要通过公募基金公司来募集投资者的资金，再投向各个领域的基础设施——产业园区、仓储物流、高速公路、绿色环保等，通过这些基础设施项目的管理运营，产生一定的收益回报。

　　打个不恰当的比方，你买了产业园区的REITs产品，就成了千千万万产业园区包租公、包租婆的一员。

　　在已经上市的公募基础设施REITs产品中，有高速公路，比如广河高速、杭微高速浙江段，主要收入来源是车辆通行费。有产业园区，比如深圳招商蛇口产业园、上海张江光大园、苏州工业园，主要收入来源是租金和管理费用。有仓储物流，比如盐田港和普洛斯，主要收入来源和产业园区类似，也是赚租金和管理费。还有绿色环保，比如首创水务和首钢绿能，主要收入来源是赚污水处理、有机物垃圾处理和生物质发电等费用。

　　一是本身的收益，即分红。公募基础设施REITs采取强制分红政策，要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，稳定的分红率类似债券的派息。也就是说，买了产品每年都能分到一笔钱，就类似于理财的收益率。同时，一些产品标的还具有资产升值收益。类似于买了房子，租金是一部分收益，房价上涨是资产升值带来的另一部分收益。

　　二是交易的收益，即溢价。公募基础设施REITs采取封闭运作，有的产品封闭期达到了99年。买了就套牢？当然不会，这些产品上市后，可以在上海证券交易所、深圳交易所交易，有点像买卖股票，也有每日涨跌行情。目前公募基础设施REITs上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后的涨跌幅限制为10%。

　　其一，目前公募REITs市场属于发展初期，上市产品数量有限，有点“僧多粥少”的感觉。银行、保险、私募等机构认购热情高涨，供需不平衡下，价格难免走高。

　　其二，股票市场惨淡，房地产市场求稳，市场上的资金在避险情绪之下到处寻找出路，于是挑中了收益稳定又比较小众的公募REITs。

　　其三，关于公募REITs的政策利好不断。上海、广州等地先后出台了针对基础设施REITs的地方专项支持政策。今年一开年沪深交易所就开通基金通为公募REITs场外份额提供了新的退出渠道，财政部及税务总局联合发布关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策公告，有望降低公募REITs发行过程中的税务成本。

　　抛开潜在的二级市场冲高走低风险，现在买入的分红成本也会变高。用文章开头公告的说法，就是净现金流分派率将显著下降。

　　因为年度净现金流分派率=年度分红金额/基金买入成本。别人3.7元买入，你7.4元买入，拿着一样的分红，谁划算一目了然。

　　当然现在这一领域在一波猛涨之后，已经开始出现下跌。如果等这波炒作热潮过去，投资者可以适时考虑以合适价格在二级市场买进。

　　此外，在一级市场就参与其中，对普通投资者无疑是一个更好的选择。目前一批新的公募REITs项目正在审核，等它们募集时去认购打新，成本会低很多，也适合投资者长期持有。

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